오늘은 국토계획법에서 다루는 용도지역, 용도지구, 용도구역 중 용도구역에 대한 내용을 써볼까 합니다.
< 용도구역 >
용도구역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 들에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정, 관리 등을 위하여 도시군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
개발제한구역
(1) 개발제한구역의 지정(법 제38조)
① 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부 장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시군관리계획으로 결정할 수 있다.
② 개발제한 구역의 지정 또는 변경에 필요한 사항은 다로 법률로 정한다.
(2) 개발제한구역에서의 행위제한 등(법 제80조)
개발제한구역에서의 행위제한이나 그 밖에 개발제한구역의 관리에 필요한 사항은 따로 법률로 정한다.
2. 도시자연공원구역
(1) 도시자연공원구역의 지정(법 제38조의2)
① 시도지사 또는 대도시시장은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에 건전한 여가, 휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역안에서 식생(植生)이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하면 도시자연공원구역의 지정 또는 변경에 필요한 사항은 따로 법률로 정한다.
② 도시자연공원구역의 지정 또는 변경에 필요한 사항은 따로 법률로 정한다.
(2) 도시자연공원구역에서의 행위제한 등(법 제80조의 2)
도시자연공원구역에서의 행위제한 등 도시자연공원구역의 관리에 필요한 사항은 따로 법률로 정한다.
3. 시가화조정구역
(1) 시가화조정구역의 지정(법 제39조)
① 지정권자 : 시도지사는 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 다계적인 개발을 도모하기 위하여 5년이상 20년 이내의 기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시군관리계획으호 결저할 수 있다. 다만, 국가계획과 연계하여 시가화 조정구역의 지정 또는 변경이 필요한 경우에는 국토교봉부장관이 직접 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시군관리계획으로 결정할 수 있다.
② 시가화 유보기간 : 국토교통부장관 또는 시도지사는 시가화조정구역을 지정 또는 변경하고자 하는 때에는 해당 도시지역과 그 주변지역의 인구의 동태, 토지의 이용상황, 산업발전상황 등을 고려하여 도시군관리계획으로 시가화 유보기간을 결정해야 한다.
③ 실효 : 시가화조정구역의 지정에 관한 도시군관리계획의 결정은 시가화유보기간이 끝난 날의 다음날부터 그 효력을 잃는다. 이 경우 국토교통부장관 또는 시도지사는 실효일자 및 실효사유와 실효된 도시군관리계획의 내용을 국토교통부장관은 관보에, 시도지사는 해당 시도의 공보에 게재하여 그 사실을 고시해야 한다.
(2) 시가화조정구역에서의 행위제한
① 도시군계획사업 : 시가화조정구역에서의 도시군계획사업은 대통령령으로 정하는사업(국방상 또는 공익상 시가화조정구역 안에서 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 의하여 국토교통부장관이 사가화조정구역의 지정목적에 지장이 없다고 인정하는 도시군계획사업)만 시행할 수 있다.
② 허가대상 : 시가화조정구역에서는 도시군계획사업의 경우 외에는 다음의 어느 하나에 해당하는 행위에 한정하여 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다.
- 농업, 임업 또는 어업을 여우이하는 자가 농업, 임업 또는 어업용의 건축물이나 그 밖의 시설을 건축하는 행위
- 마을공동시설, 공익시설, 공공시설, 광공업 등 주민의 생활을 영위하는 데에 필요한 행위
- 입목의 벌채, 조림, 육림, 토석의 채취 및 경미한 행위
③ 허가 전 협의 : 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 허가를 하려면 미리 다음의 어느 하나에 해당하는 자와 협의해야 한다.
- 허가에 관한 권한이 있는 자
- 허가대상행위와 관련이 있는 공공시설의 관리자
- 허가대상행위에 따라 설치되는 공공시설을 관리하게 될 자
④ 행위허가의 기준 등
- 허가제한 : 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 시가화조정구역의 지정목적달성에 지장이 있거나 해당토지 또는 주변토지의 합리적인 이용에 지장이 있다고 인정되는 경우에는 허가를 하여서는 아니된다.
- 적용법률 : 시가화조정구역안에 있는 산림 안에서의 입목의 벌채, 조림 및 육림의 허가기중에 관하여는 [산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률]의 규정에 의한다.
- 조건부허가 : 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 허가를 하고자 하는 때에는 해당행위가 도시군계획사업의 시행에 지장을 주는지의 여부에 관하여 해당 시가화조정구역안에서 시행되는 도시군계획사업의 시행자의 의견을 들어야 한다.
⑤ 의제사항 : 허가가 있는 경우에는 다음의 허가 또는 신고가 있는 것으로 본다.
- [산지관리법]에 따른 산지전용허가 및 산지전용신고, 산지일시사용허가, 신고
- [상지자원의 조성 및 관리에 관한 법률]에 따른 입목벌채 등의 허가, 신고
⑥ 준용규정 : 시가화조정구역에서 허가를 받지 않고 건축물의 건축, 토지의 형질 변경 등의 행위를 하는 자에 관하여는 법 제60조(개발행위허가의 이행보증 등) 원상회복명령 및 행정대집행을 준용한다.
⑦ 벌칙(법 제140조) : 시가화조정구역에서 허가를 받지않고 건축물의 건축, 토지의 형질변경 등의 행위를 한 자는 3년이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
4. 수산자원보호구역
(1) 수산자원보호구역의 지정(법 제40조)
해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원을 보호육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시구관리걔획으로 결정할 수 있다.
(2) 건축제한(영 제83조 제3항)
수산자원보호구역 안에서의 건축제한에 관하여는 [수산자원관리법]에서 정하는 바에 따른다.
5. 입지규제최소구역
(1) 입지규제최소구역의 지정(법 제40조의2)
도시군관리계획의 결정권자는 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시정비를 톡진하고 지역거점을 육성할 필요가 있다고 인정되면 다음의 어느 하나에 해당하는 지역과 그 주변지역의 정부 또는 일부를 입지규제최소구역으로 지정할 수 있다.
도시군기본계획에 따른 도심, 부도심 또는 생활권의 중심지역
철도역사, 터미널, 항만, 공공청사, 문화시설 등의 기반시설 중 지역의 거점 역할을 수행하는 시성ㄹ을 중심으로 주변지역을 집중적으로 정비할 필요가 있는 지역
세 개 이사의 노서이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1킬로미터 이내에 위치한 지역
[도시 및 주거환경정비법]에 따른 노후, 불량 건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역으로 정비가 시급한 지역
[도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법]에 따른 도시재생활성화지역 중 도시경제기반형 활성화계획을 수립하는 지역
(2) 입지규제최소구역계획의 수립
① 내용 : 입지규제최소구역계획에는 입지규제최소구역의 지정목적을 이루기 위하여 다음에 관한 사항이 포함되어야 한다.
- 건축물의 용도, 종류 및 규모 등에 관한 사항
- 건축물의 건폐율, 용적률, 높이에 관한 사항
- 간선도로 등 주요 기반시설의 확보에 관한 사항
- 용도지역, 욕도지구, 도시군계획시설 및 지구단위계획의 경정에 관한 사항
- 다른 법률규정 적용의 완화 또는 배제에 관한 사항
- 그 밖에 입지규제최소 구역의 체계적 개발과 관리에 필요한 사항 등
② 고려사항 등 : 입지규제최소구역계획 수립시 용도, 건폐율, 용적률 등의 건축제한 완화는 기반시설의 확보현황 등을 고려하여 적용할 수 있도록 계획하고, 시도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 입지규제최소구역에서의 개발사업 또는 개발행위에 대하여 입지규제최소구역계획에 따른 기반시설 확보를 위하여 필요한 부지 또는 설치비용의 전부 또는 일부를 부담시킬 수 있다. 이 경우 기반시설의 부지 또는 설치비용의 부담은 건축제한의 완화에 따른 토지가치상승분([감정평가 및 감정평가사에 관한 법률]에 따른 감정평가법인 등이 건축제한 완화 전, 후에 대하여 각각 감정평가한 토지가액의 차이를 말한다)을 초과하지 아니하도록 한다.
(3) 입지규제최소구역에서의 행위제한(법 제80조의3)
입지규제최소구역에서의 행위제한은 용도지역 및 용도지구에서의 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건ㅊ폐율, 용적률, 높이 등에 대한 제한을 강화하거나 완하하여 따로 입지규제최소구역계획으로 정한다.
