[도시및 주거환경정비법]에서는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이 있는데 오늘은 재개발사업과 재건축사업에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
[제 1조 목적] 이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후, 불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지 함을 목적으로한다.
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. 정비구역
'정비구역'이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정, 고시된 구역을 말한다.
2. 정비사업
'정비사업'이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 말한다.
< 재개발사업 >
의의 : 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
재개발사업은 낡은 건축물 이외에도 도로나 상하수도, 가스공급 시설 등 노후된 시설물 등을 새로 지어야 하며, 토지소유자나 지상권자도 조합원의 자격취즉이 가능합니다. 정비사업의 시행방법으로 재개발사업은 정비구역에서 인가방은 관리처분계획에 따라 건축물을 공급하거나 환지로 공급하는 방법을 취합니다.
재개발 사업은 조합이 시행하거나 조합원의 과반수 동의를 받아 시장, 군수 등, 토지주택공사 등, 건설사업자, 등록사업자 등이 시행할 수 있습니다. 이 때 토지소유자가 20인 미만인 경우에는 토지소유가자 직접시행할 수 있습니다.
★ 재개발사업의 개발 주체 - 정부주도로 낡은 시설물 등을 재개발하는 관점에서 공공적, 강제적인 성격이 강합니다.
★ 열악한 기반시설로 기부채납비율이 높습니다. 따라서 할애하는 땅이 많으므로 이익이 줄어든다고 볼 수 있죠. 세입자 주거이전비, 상가 영업보상를 받는것이 가능하며 매매가가 낮고 전세가와 갭차이가 작은데다가 이주비까지 지급받게 되면 실제 투자금이 적은 편입니다.
★ 재개발사업의 조합에서 토지등 소유자 동의자 수 산정방법
1. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이 공유할 때는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지 등 소유자로 산정
2. 토지에 지상권이 설정괴어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등 소유자로 산정
3. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 잇는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등 고유자를 1인으로 산정할 것
★ 재개발 사업은 안전진단에 관한 규정 없음
< 재건축사업 >
의의 : 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량겅축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하는 사업
재건축사업은 건물과 토지를 모두 소유하여야 조합원이 될 수 있습니다. 이러한 재건축사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 부대시설, 복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법으로 하는데, 다만 주택단지에 있지 않은 건축물의 경우에는 지형여건, 주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우로서 정비구역으로 보는 사업에 한정합니다.
재건축사업의 시행은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장 군수 등, 토지주택공사등, 건설사업자 또는 등록사업자화 공동으로 시행할 수 있습니다.
★ 재건축사업의 개발주체 - 오래된 공동주택의 주민들이 조합을 결성하고 노후화된 아파트를 신축으로 만드는 형태가 많아 민간주도의 성질을 가지고 있습니다.
★매매가격이 안정되어 있고 전세거래금이 낮아 갭차이가 크므로 투자금이 많이 들며 조합원 자격을 포기해도 현금으로 보상받는 비율이 낮습니다. 또한 세입자에 대한 보상이 없고 개발이익환수제를 시행합니다. 재건축에서의 환수제는 조합원 이익이 부동산가격 상승분과 비용 등을 제외하고 1인당 3천만원을 초과하는 경우 발생합니다. 이상금액의 최대 절반까지 초과이익을 환수합니다.
★ 재건축사업의 조합에서 토지등 소유자 동의자 수 산정방법
1, 소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
2. 1일이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등고유자를 1인으로 산정할 것
3. 추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것
4. 토지 등기부등본, 건물 등기부등본, 토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고 기록된 주소가 현재주소와 다른 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외할 것
5. 국, 공유지에 대해서는 그 재산 관리청 각각을 토지등소유자로 산정한다
★ 재건축사업의 안전진단
재건축사업의 실시는 정비계획의 입안권자인 시장, 군수등이 합니다. 예외적으로 정비계획 안전진단을 요청한 자가 있을 때 안전진단에 드는 비용을 요청한 자에게 부담하게 할 수 있습니다.
★ 재건축 안전진단의 대상 - 재건축의 안전진간은 주택단지 건축물을 대상으로 하는데 다만, 대통령령으로 정하는 다음의 어느 하나는 안전진당 대상에서 제외할 수 있습니다.
1. 정비계획의 입안권자가 천재지변 등으로주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 인정하는 것
2. 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 정비계획의 입안권자가 인정하는 것
3. 별표 1 제3호 다목에 따른 노후, 불량건축물 수에관한 기준을 충족한 경우 잔여건축물
4. 정비계획의 입안권자가 진입도로 등 기반시설 설치를 위하여 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 인정하는 건물
5, [시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법]에 따라 지정받은 안전등급이 D(미흡) 또는 E(불량)인 건축물
