<임대차>
의의와 법적 성질
(1) 의의
임대차란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성, 쌍무, 유상, 불요식 계약이다.
(2) 법적 성질
① 임대차는 사용, 수익의 대가로서 차임을 지급하는 것을 요소로 한다. 이 때 차임은 금전에 한하지 않는다.
② 임대차의 목적물은 물건이다.따라서 물건이 아닌 권리를 목적으로 하는 것은 임대차와 비슷한 일종의 무명계약이다.
③ 임대차는 채권계약에 해당하며, 임대인은 임대물에 대한 소유권이나 처분할 권한을 가지고 있을 것을 요구하는 것은 아니다.
2. 존속기간
(1) 임대차기간을 약정한 경우
임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다는 규정은 헌재의 위헌결정으로 효력이 상실되었다. 따라서 현재는 존속기간이 20년을 초과하는 임대차계약도 허용된다. 또한 기간이 만효된 경우에도 임대차는 갱신될 수 있다.
(2) 임대차를 약정하지 않은 경우
- 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
- 상대방이 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인의 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일
3. 임대차의 효력
(1) 임대인의 권리와 의무
① 임대인의 권리
- 차임지급청구권 : 임대인의 권리로서 가장 중요한 것은 임차인에 대한 차임지급청구권이다.
- 차임증액청구권 : 임차물에 대한 공과부담의 증가 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에 임대인은 장래에 대한 차임의 증액을 설정할 수 있다.
② 임대인의 의무
- 목적물 인도의무 : 임대인은 임차인이 그 목적물을 사용, 수익할 수 있도록 임차인에게 인도하여야 한다.
- 사용, 수익하게 할 의무 : 임차목적물에 파손, 장애가 생기더라도 그것이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다.
(2) 임차인의 권리와 의무
① 임차인의 권리
- 임차권 :임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 임차물을 사용, 수익하여야 한다. 또한 임차인은 임대인의 승낙 없이 임차물을 타인에게 용익하게 할 수 없다. 임차인이 이와 같은 임차물권의 범위에 위반하는 사용, 수익을 하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
- 등기청구권과 차지권 : 임차권은 채권이므로 대항력이 없으나 예외적으로 임대차 등기를 하면 대항력이 발생한다. 그러나 임차권의 등기는 임차인이 단독으로 할 수 없는 것이며 이를 임대인에데 청구하여야 하는데, 이러한 청구가 임대인에게 강제되는 것은 아니므로 임차인이 대항력 없는 임차권을 가지게 되는 경으가 생긴다. 따라서 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차와 같은 경우 별도의 대항력 취득방법을 마련하지 않으면 토지임차인은 큰 피해를 보므로 [민법]에 별도의 규정을 두었다.
- 비용상환청구권
필요비상환청구권 : 임차인이 임차불의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는, 임대차의 종료를 기다리지 않고 즉시 그 상환의 청구할 수 있다.
유익비상환청구권 : 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 그 가액의 증가가 현존하는 때에 한하여 임대차 종료시에 그 상환을 청구할 수 있다.
부속물매수청구권 : 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
토지임차인의 지상물매수청구권 : 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 형존한 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
② 임차인의 의무
차임지급의무 : 임차인은 임차물을 사용, 수익하는 대가로 차임을 지급할 의무를 부담한다. 차임은 임대차계약의 요소를 이루는 것이며, 반드시 금전이어야 하는 것은 아니고 물건으로 지급하는 것도 상관없다.
- 차임지급시기 : 차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월 말에, 기타 토지에 대하여는 매년 말에 지급하여야 한다. 그러나 수확기 있는 것에 대하여는 그 수확 후 지체 없이 지급하여야 한다.
- 임차물 보관의무 : 임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.
