상가임대차보호법, 이것만은 꼭 알고 가자!
상가건물임대차보호법은 국민 경제생활의 안정을 보호하기 위한 목적을 가지고 있으며 그간에 확인된 수많은 분쟁사례들이 있습니다. 주택임대차보호법과 마찬가지로 상가건물임대차보호법은 임차인의 권익을 보호하고 피해사례가 없도록 하는것이 주된 목적입니다.
상가건물임대차보호법의 주된 내용
1. 상가건물임대차보호법 적용범위를 파악할 수 있는 환산보증금
2. 최대 10년간 영업 기간을 보당받을 수 있는 계약갱신요구권
3. 임대료가 과도하게 오르는 것을 막기 위한 임대료 5% 증액 제한
4. 상가의 유무형적 재산적 가치를 회수하는 권리금호수기회보호
환산보증금 계산법 : 보증금 + (월세 x 100)
위 조건식에 대입하여 계산하시면 됩니다.
예를 들어 보증금 1000만원에 월세가 100만원인 상가라고 가정해보았을때, 환산보증금 = 1000만 + (100만 x 100) = 1억 1천만원입니다. 계된 값을 지역과 시행일자 기중 상가의 환산보증금 기준금액과 비교하여 기준금액을 초과하면 그 기준금액으로 환산보증금을 인정하게 됩니다. 위 표에 나와 있는 것 처럼 서울은 9억원, 과밀억제권역과 부산은 6억 9천만원, 광역시와 세종, 경기, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주시는 5억 4천만원이며 그밖의 지역은 3억 7천만원이 환산보증금액 기준액이 되겠습니다.
상가임대차보호법 제 10조(계약갱신요구권)
행사기간 : 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구해야 한다.
주택임대차보호법에서는 6개월 전부터 2개월 전까지였는데 상가임대차보호법에서는 6개월 전부터 1개월 전까지 입니다. 임대인은 임차인이 해당기간 내 계약 갱신을 요청한 경우 정당한 사유없이 거절할 수 없습니다.
임대차 기간 10년 보장 : 또한 최초 임대차 계약 기간을 포함하여 최대 10년까지 임차인의 계약갱신요구권이 보장됩니다. 이 법은 2018년 10월 16일 상가법의 개정으로 실시되었습니다. 이전에는 최대 5년간 임대차가 가능했지만, 현재는 총 10년간 계약갱신이 가능해져서 한 자리에서 최대 10년동안 영업이 가능합니다.
계약갱신요구권 행사 거절사유
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 목한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6.임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물을 회복할 필요가 있는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
우선변제금
상가임대차보호법에서는 임차인의 우선변제권을 인정하고 있습니다.
우선변제권이 인정 되려면 1. 대항력을 갖추고 2. 확정일자를 부여받아야 합니다. 이부분은 최초계약 시 빠른 시일내에 해당 건물 소재지를 관할하는 주민센터에서 하시면 됩니다. 또한 3. 대통령령으로 정한 보증금 이내의 범위를 주장할 수 있고 배당요구 종기일 내에서 배당요구를 주장할 수 있습니다.
임대료 5% 증액 제한
상가임대차보호법에서는 임대료 5% 미만으로 증액해야 합니다. 이는 임대료가 급격하게 상승하는 것을 막기 위한 조치로 ㅇ상가임대차보호법은 최대5%까지만 월세를 증액할 수 있고 인상 후 1년간은 연속적으로 증액할 수 없게 하는 규정을 두어 임차인을 보호하고있습니다. 다만 이미 10년을 넘어 임차인 측에서 갱신요구권을 행사할 수 없는 상황이면 환산보증금 초과여부와는 상관없이 임대인 측에서 갱신요구 거절을 할 수 있고 임대료 증액시 수치적 제한이 없다고 봅니다.
권리금 회수기회 보호
임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인은 권리금 회수 기회를 보호받습니다. 달리 말해 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없습니다. 또한 주선 행위로 임대인에게 신규임차인에 대해 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 합니다.
상가임대차보호법은 임차인의 권리 및 분쟁 최소화를 위해 마련한 법입니다.
법률 사항을 알아두셔서 미리 권리를 알고 피해 발생 우려에 대비하는 것이 좋겠습니다!
